致物业

不想说

正式居民2006-01-06 14:06:41

楼主

致物业

跟帖：23条浏览522次

致物业既然是从停车开始的，我们就先来看一看停车收费的合法性。 1．小区的公共部分的所有权是属于谁的？由国务院颁发的《物业管理条例》中第二十七条明确规定　业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。 2．小区的公共部分是做什么用的？公共部分在规划部分在建设之前，送交规划部门审批时已明确规定了用途，在国务院颁发的《物业管理条例》中第五十条、第五十一条已作了明确规定第五十条　物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。第五十一条　业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。现在，物业在小区的并不宽的主路上擅自占用道路、场地设立停车场，显然已经改变了原规划的用途。 3.谁有权利改变公共部分的用途及需要怎样的程序? 在国务院颁发的《物业管理条例》中第五十一条明确规定业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。第五十五条　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。由上述规定就可以明白改变公共部分的用途的权利只有业主,现物业管理未经业主大会讨论决定擅自改变道路的用途,未征得相关业主、业主大会的同意非法办理有关手续,损害了业主的共同利益. 4.收费停车所得的性质、决定权、所有权、支配权属于谁？ 1）性质在国务院颁发的《物业管理条例》中第五十五条中规定　利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。在北京市建设委员会于2005年4月22日公布并于2005年5月10日正式实施的《北京市住宅物业服务检查规范（试行）》新规范规定，物业公司利用小区共用部位、共用设施设备开展有偿服务的，应该持有相关业主、业主大会同意意见或协议。此次新规范规定，物业公司要利用公用部位开展有偿服务的，应该持有相关业主、业主大会的同意意见或协议，也就是说，在业主大会成立之前，物业公司不得擅自利用这些公用部位，即使是成立以后，物业公司要利用这些财产进行经营，也应该持有业主大会表示同意的协议，这在极大程度上保护了业主的利益。现在你们搞的所谓停车管理的目的只有一个，那就是收钱，是把业主的财产再出租给业主，明目张胆的从业主的口袋里抢钱，绝对损害了业主的共同利益. 管理和收费是两个概念的东西，从物业成立的那一天，你们就有管理的责任，并且，在你们与业主签署的《物业管理委托合同》中第二章委托管理的事项，第八条：交通与车辆停放秩序的管理。也就是依据合同，业主交纳的物业管理费里面已经含概交通与车辆停放管理方面的内容了，所以，多年来的实际情况是：业主已经交了这一部分的钱，但是，你们根本就没有尽过管理之职。而是广大业主依据司机的职业规范自觉的维护了小区内的交通及停车秩序。遗憾的是，这种由业主创建的和谐气氛，就叫你们引进的所谓的什么停车管理公司搞乱了，你们在小区内一切可停车的位置（包括合理的及不合理的位置）安装车位锁，使业主的车辆无法合理停放；你们强行收费致使小区进出口多次堵塞；真不知道你们所说的“取得一定成效”是什么？ 2）决定权在国务院颁发的《物业管理条例》第十一条　业主大会履行下列职责：的第四款中明确规定（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；在第十二条中明确规定专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。总之在法律规定中，物业管理企业可收取的费用包括：一、国家规定的各项费用和基金；二、2/3以上业主通过、授权的费用和基金；三、与业主双方协商确定的费用。物业管理企业本身没有任何费用收取的决定权。现在物业未经2/3以上业主通过、授权擅自将属于业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，转交给包括个体户在所谓停车公司开办收费停车场，显然违反了法律的上述规定，损害了业主的共同利益。 3）所有权在国务院颁发的《物业管理条例》中第五十四条中规定专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。再明白不过了专项维修资金属业主所有。 4）支配权在国务院颁发的《物业管理条例》第六条中明确规定；业主在物业管理活动中，享有下列权利：（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；请问业主的知情权和监督权；管理和使用权；体现在什么地方？以上只是本人对停车收费一事存在违背法律规定的一点看法，其实，你们存在的问题还有很多，例如：在国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》中规定物业管理单位应当定期（一般为6个月）向住户公布收费的收入和支出账目，公布物业管理年度计划和小区管理的重大措施，接受小区管理委员会或物业产权人、使用人的监督。我们已经在这里居住了将近拾年了，诸位看到了几次？在国务院颁发的《物业管理条例》的第四十一条中规定　物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，众所周知，龙华园在整个回龙观的收费是较高的，但是，服务的又如何呢？收取停车费、小区内安装小灵通天线等，都属于物业公司擅自利用小区公用部位和设施设备牟利，由于没有小区公共设施设备管理清册，没有按期公布帐目，我们业主根本无法进行任何形式的清查。在设立公共停车场一事上，物业不但根本不把业主的知情权和监督权及业主的共同利益放在眼里，同时还给小区带来了严重的不安定因素，现在业主只是通过正常渠道向上级反映问题就招致黑社会势力行凶伤人，对此，你们只是说一句“现在小区由天鸿宝地物业管理公司进行管理，就我们这个国营企业来说，是不会进行违法乱纪的行为的。”“对于小区伤人一事，我们也很希望公安部门能够尽快破案，将结果公布给大家，不让真正的凶手逍遥法外。”就没有责任了吗？是谁找的、找的什么人、要达到什么目的等，你们真的是不知道吗？如果你们真的不知道，这个世界岂不是更可怕了，黑社会势力在无形中庇护着你们，业主只要对你们不满，不用谁来安排，就会受到暴力袭击。只不过是知道的人在保护坏人及自己也在逃避法律制裁罢了。现在，你们摆出一个姿态，要开什么座谈会，等；好象真的要解决什么问题，请问：你们能把2/3的业主请到会上吗？即使真有2/3的业主到会，你们又怎么做到到会的人全票同意你们的意见呢？你们的目的不过是转移矛盾，想达到让业主之间产生争吵，而你们渔利的目的。如果你们真有诚意，那么，首先请所有的所谓的车辆管理公司退场，拆除所有的车位锁，恢复小区的正常停车秩序。然后按照国务院颁发的《物业管理条例》、北京市建设委员会于2005年4月22日公布并于2005年5月10日正式实施的《北京市住宅物业服务检查规范（试行）》和建设部建住房[2003]131号《业主大会规程》等国家规定，成立业主委员会，待业主委员会成立以后在解决一切问题。现在，你们只是建设单位指定的前期物业，应该按照你们与业主签署的《物业管理委托合同》提供服务和收费，你们根本就没有更改的权利。最后再说一点，在建设部颁发的建住房[2003]131号《业主大会规程》中第五条规定　业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。在这里，前期物业是建设单位的代表，并不是向你们所说“物业公司不得参与其中”，你们之所以如是说，还以“现在小区由天鸿宝地物业管理公司进行管理，就我们这个国营企业来说，是不会进行违法乱纪的行为的。”来标榜自己，其目的就是希望小区永远不要有业主大会，你们永远充当管理者（而不是服务者），你们怕业主大会成立以后，广大业主不认同你们而把你们炒掉，这样的历史对你们已经不是第一次了，当年在京宝花园就有一次，京宝花园在更换物业以后，不但各项费用降了下来，服务也好了许多。

1 0